賃貸はすべてのマーケティングの基礎が詰まった 世の中のバロメーター
賃貸はすべてのマーケティングの基礎が詰まった
世の中のバロメーター
〜需給・バブル・沖縄の実情を図解〜
▶ SERIES Vol.3
「賃貸」こそが、不動産市況の
最後にして最強の答え合わせだ
賃貸から読む沖縄不動産の今とこれから
みなさんが不動産と関わる最初の入り口は、ほぼ間違いなく「賃貸」です。 親が子どもの大学進学に合わせていきなり区分マンションを買い与えるご家庭は、ほとんどいませんよね（笑）。
一見、間口が広くて「入門的」に思われがちな賃貸ですが、実は奥が深い——知れば知るほど、世の中が見えてくる最強の経済学の教科書のようなカテゴリーです。
賃貸の選択肢はすべての「需要と供給」を映す鏡
賃貸を借りるとき、みなさんは日当たり・駅からの距離・風通し・周囲の施設・眺望など、さまざまな複合要素を取捨選択して決断しています。 その選択の積み重ねが、「借りられやすい物件」と「なかなか借りてもらえない物件」を生み出します。
地方 vs 沖縄 ── 需給バランスの決定的な違い
️ 人口減少地方都市
供給 ＞ 需要
→ 空き家が増加
️ 沖縄
需要 ＞ 供給
→ 空き家がほぼない
ニュースにもなっていますが、沖縄は空き家がほぼありません。 需要が多く供給が少ないため、必然的に家賃は上昇します——これは不動産の鉄則です。
️ 沖縄の現状 ── バブルと健全成長の「中間」
では沖縄はバブルなのか、健全な成長なのか。答えは「その中間」です。
沖縄不動産バブル度メーター（現在地）
沖縄がまだ完全なバブルでない根拠は、新築分譲マンションを賃貸に出しても借り手が常に見つかっていることです。 那覇市新都心エリアの60㎡・２LDK・月額20万円前後の物件も、難なく入居者が見つかっています。
東京との比較：「ゴーストタワー（タワマン廃墟化）」現象
東京では投資目的で購入されたタワーマンションに入居者が見つからず、夜になっても明かりがまばらにしか灯らない「ゴーストタワー（タワマン廃墟化）」が問題化しています。 分譲マンションが軒並み完売する沖縄とは、状況がまったく異なります。
⚠️ 油断は禁物 ── 「高値づかみ」が招く不のスパイラル
「まだ沖縄は大丈夫」と楽観視していると、気づかないうちに高値づかみのターンに入っている可能性があります。 東京ではすでにそのターンが訪れており、さらに追い討ちをかけるように市況を支えていた外国人投資家への規制も強まっています。（まあこれに至っては良かれ悪かれ）
高値づかみが引き起こす「不のスパイラル」
① 地価が急激に値上がりしている
② 分譲マンションが手の届く価格ではなくなった
③ 似たような分譲マンションが賃貸に出てもなかなか成約しない（ポータルから消えない）
この３つが揃ったら、自分で住むにせよ、貸すにせよ「買い時・借り時を慎重に見極める」フェーズです。
️ それでも沖縄の賃貸需要はまだまだ伸びる
とはいえ何度も言うように、沖縄の賃貸需要はまだ上昇傾向が続くと見ています。その理由がこちらです。
全国的に人口減少が進む中でも、沖縄はこの４つの需要源が下支えしています。 これが沖縄の賃貸市場を全国でも特異な「強さ」にしている理由です。
沖縄での不動産投資、おすすめは？
このような市況を踏まえると、沖縄では区分所有の投資よりも「米軍住宅投資」や「アパート投資」の方が優位性があります。 その具体的な理由は次回詳しく解説します！
NEXT BLOG Vol.4
なぜ沖縄では米軍住宅投資・アパート投資がおすすめなのか？
具体的な理由を徹底解説！
高橋 宏文（タカハシ ヒロフミ）
沖縄不動産おきマーク株式会社 ／ 代表取締役 ／ 不動産キャリア15年
愛媛県出身・元航空自衛官。大手建築会社にて建築コンサルティング・賃貸営業・管理・不動産マーケティングを15年経験後、独立。 賃貸管理から売買仲介・建築・マーケティングまで横断的に精通した沖縄でも希少な総合不動産プロ。 AI・IT技術を活用したDX経営を推進する少数精鋭チームを率いる。
